Newsletter 03-2009

"Die Geschichte der offenen Immobilienfonds ist ein Teil der Historie der Bundesrepublik Deutschland. Sie waren und sind ein stabilisierender Faktor in der Anlageentscheidung der Bevölkerung." - so Eduard Oswald, Vorsitzender des Finanzausschusses des Deutschen Bundestages, in seiner Rede anlässlich des Festaktes der Branche im Wiesbadener Kurhaus.

Nun sind die offenen Immobilienfonds in der Tat zu einem "stabilisierenden Faktor" geworden, da den Anlegern als Alternative zum Halten der Anteile nur der Verkauf mit entsprechenden Kursabschlägen über die Börse bleibt, soweit ihre Fonds die Anteilrücknahme seit inzwischen mehr als einem halben Jahr ausgesetzt haben. Was bis vor wenigen Jahren - insoweit geben wir Herrn Oswald Recht - galt, stimmt aber leider längst nicht mehr. Über mehr als 40 Jahre konnte die Branche nämlich stolz für sich in Anspruch nehmen, dass es kein einziges Jahr gab, in dem irgendein offener Immobilienfonds ein negatives Ergebnis abgeliefert hätte. Die Zeiten sind leider vorbei. Ausgerechnet der erste in Deutschland aufgelegte offene Immobilienfonds zeigt aktuell - trotz Fusion und Namensänderung - selbst über fünf Jahre ein leicht negatives Ergebnis. Dies könnte aber erst der Vorbote eines Paradigmenwechsels sein, auch wenn Anbieter von offenen Immobilienfonds solche Gedanken weit von sich weisen dürften. Aber bislang hat die Finanzkrise ihre Spuren am Immobilienmarkt noch gar nicht so richtig hinterlassen. Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien wird wohl kaum steigen. Firmen, die insolvent werden, zahlen auch keine Miete mehr. Banken, die fusionieren, werden eine von zwei nicht selten an der gleichen Straßenkreuzung liegenden Filialen bei nächster Gelegenheit schließen. Neuvermietung kostet zunächst einmal Geld - von Werbemaßnahmen bis hin zu Umbau- oder Revitalisierungsarbeiten oder Übernahme der Maklerhonorare. Steigendes Angebot an Mietflächen sorgt für anhaltenden Druck auf die Mietergebnisse.

In punkto Immobilienmarkt wird gerade in jüngster Zeit einiges verwechselt oder vielleicht sogar bewusst verschleiert. Es ist ein Unterschied, ob ich heute Geld einsammele, um in absehbarer Zeit zu günstigen Preisen einzukaufen oder ob ich auf Immobilien sitze, die aktuell bei 93% Vermietungsquote eine Mietrendite von durchschnittlich 5% aufweisen, wobei zu berücksichtigen ist, dass die Mietrendite seit Ausbruch der Krise bereits deutlicher als nach Platzen der Technologieblase gefallen ist. Es lässt sich nun mal nicht leugnen, dass die Leerstände gewerblicher Immobilien aktuell steigen

In den Fondsergebnissen ist aber noch ein weiteres Abwärtspotential zu berücksichtigen: In den aktuellen 12-Monats-Ergebnissen ist noch eine Liquiditätsrendite von mehr als 4% pro Jahr enthalten. Diese Zeiten gehören allerdings vorerst mal der Vergangenheit an, denn innerhalb von sechs Monaten hat sich die Geldmarktrendite mehr als halbiert, was an den Ergebnissen nicht spurlos vorübergehen kann.

In diesen Tagen erhalten wir Meldungen über die Öffnung verschiedener Fonds, die die Anteilsrücknahme im Spätherbst vergangenen Jahres aussetzen mussten, weil die Liquidität fehlte, um weitere Anteilsrückgaben zu befriedigen. Nur in wenigen Ausnahmefällen wurde Liquidität seitdem durch Objektverkäufe beschafft. Es waren aber auch nur bedingt neue Mittelzuflüsse - je nach Gesellschaft und deren Marketing-Kommunikation fielen diese unterschiedlich hoch aus - welche die Fonds in die Lage versetzten, wieder öffnen zu können bzw. dies kurzfristig anzustreben. In den bisherigen Fällen halfen vor allem auch neue Kredite bzw. Kreditlinien, die Sicherheit zu bieten, das für Anleger, die sich nach Öffnung ihres Fonds von ihren Anteilen trennen wollen, genügend Liquidität zur Verfügung steht. So wurden für den "SEB Immoinvest" kurzfristig abrufbare Kreditzusagen von rund 630 Millionen Euro bereitgestellt. In einem 11-seitigen Frage- und Antwort-Katalog gibt es jedoch keinen Hinweis darauf, zu welchen Konditionen - und vor allem von wem - bestehende und neue Kredite gewährt werden.

Was passiert eigentlich, wenn die Mietrendite - was wir uns gut vorstellen können - weiter sinkt? Dann dürfte wohl keine andere Wahl bleiben, als Abwertungen auf einzelne Objekte vorzunehmen, was sich natürlich auf die Wertentwicklung des Fonds auswirken wird. Tausende von Anlegern, die sich aufgrund der Turbulenzen aus anderen Anlagemärkten zunächst einmal verabschiedet und ihre Liquidität in offenen Immobilienfonds investiert haben, werden dann möglicherweise andere Anlagealternativen wieder für sich entdecken. Irgendwann zwingt der Mittelabzug zu Objektverkäufen. Und dann kommt die Stunde der Wahrheit. Fonds, die heute Geld einsammeln, um auf günstigem Niveau Immobilien einzukaufen (meist handelt es sich hierbei um geschlossene Fonds), dürften dann eher auf der Gewinnerseite zu finden sein.

Was man den offenen Immobilienfonds zum Jubiläum wünschen sollte? Steigende Geldmarktrenditen, schnelles Anziehen der Inflation, was sich natürlich auf die Mietentwicklung auswirkt, und nochmals steil fallende Aktienmärkte, um die relative Attraktivität der offenen Immobilienfonds auch weiter demonstrieren zu können. So gesehen stehen die Chancen vielleicht doch gar nicht so schlecht.